记者丨张敏

剪辑丨张星

近日，东说念主民网率领留言板收到一条投诉，一位自称北京市丰台区某房地产名目的业主，投诉该名目存在违建风物。具体发扬为，开发商将原始设想时的阳台阻滞，变成卧室，并以超生产权承载的面积进行拜托。

投诉东说念主指出，这种情况"严重危害业主住房安全性"。

将阳台阻滞改建成卧室，草率加多房屋使用面积，提高得房率。但按照法律讲明，洞开式阳台只算一半面积，阻滞式阳台则需按全面积筹画。此外，阻滞阳台还需荒诞承重、消防、保温等审批要求。因此常见的作念法是，按照洞开式阳台报规，待验收后再封上。

阻滞阳台仅仅加多使用面积的办法之一。由于不完全计入面积，开发商还会在飘窗、挑高、花池、风雨连廊上头作念著作，在不蜕变产权面积的情况下，加多使用面积，进辛勤毕开发商卖"好房"、购房者获赠面积的"双赢"成果。

由于不具备合规性，这类作念法也被称为"偷面积"。

连年来，跟着住房从数目发展转向质料提高，监管部门自便倡导"好屋子"开发。但在现实操作中，以"好屋子"为名而行"偷面积"之实的情况时有发生。巨匠指出，一些房地产名目以进步 100%，致使进步 120% 的得房率为卖点，不仅有悖惯例，亦存在诸多隐患。

如今，这种情况正在得到整治。本年以来，广州、北京、上海、成皆等多个重心城市以发布文献、强化审批等神色，对商品房开发中的技巧要点进行表率。其中，成皆在 5 月发文表率后，于 10 月 10 日再度下文给予强化。

跟着"偷面积"空间受限，"好屋子"正在记忆。

图 / 新华社

飙升的得房率

按照住建部于 2013 年改良的《建筑工程建筑面积筹画表率》，建筑面积应按当然层外墙结构外围水平面积之和筹画。但半阻滞空间、斥地空间等，在荒诞一定的条件下，可减半筹画。

具体来看，结构层高在 2.2 米以下的地下室、架空层、落地橱窗等，可按 1/2 筹画建筑面积；窗台与大地高差不及 0.45 米，且结构层高高于 2.1 米的飘窗，也按照 1/2 筹画建筑面积；洞开式阳台面积一样减半筹画。

在现实操作中，这些空间所占的面积越大，"圣洁"的建筑面积就越多。从经济效益上看，开发商可减少联系税费的交纳，购房者则可获赠更多的使用面积。

北京某上市房企资深操盘手向 21 世纪经济报说念示意，这种作念法并未违章，但由于钻了轨制的空子，业内也称为"偷面积"。

他示意，房地产开发中的"偷面积"风物由来已久。其中，在飘窗上作念著作是最常用的办法。开发商会作念一个较低的平台，即低台凸窗，同期适度飘窗的高度，即可已毕飘窗面积减半筹画。按照一样的念念路，在荫藏式衣橱的设想中，也可已毕"偷面积"。

他还指出，新址名目中经常见到的超大入户花坛、大阳台、大露台、半地下室，皆能"圣洁"建筑面积。"这些设想在近几年非常常见。"

该东说念主士示意，在开发"好屋子"的念念路下，许多城市出台住宅设想新规，通过放宽设想圭臬，饱读吹所谓高品性、高得房率名目入市。加之新址阛阓竞争日趋强烈，开发商"偷面积"的能源更足。

连年来，商品房（尤其是别墅类产物）的得房率有彰着提高的趋势。在监管较为严厉的一线城市，不少名目仍然打出了进步 120% 的得房率。而在二三线城市，一些名目的宣传得房率可在 180% 以上，致使进步 200%。

而按照惯例的设想标准，普通住宅的得房率闲居在 75% — 90% 之间，别墅类产物不错作念到 95% 以上。一朝进步 120%，就被称为"超高得房率"。

广东省城乡设想院住房计策连接中心首席连接员李宇嘉指出，监管缺位的情况也蹂躏疏远。曩昔由于地方卖地压力大，加上高得房率能刺激短期拿地和新址销售，部分地方短视看成占据主导，对开发商"偷面积"、违犯设想设想标准等风物睁一只眼闭一只眼。

房价"杀手"

正如李宇嘉所言，在当下的阛阓，高得房率名目的竞争力要更强。

跟着房地产阛阓深度调遣，在名目竞争中，价钱如故不是独一的卖点。但依靠"偷面积"赢得高得房率后，既不错加多设想空间，优化户型，也能突显性价比，产物力彰着提高。

多位房企东说念主士示意，在销售宣传中，"超大救助面积""超高得房率"的说辞仍然行之有用。再贴上"好屋子""第四代住宅"的标签，名目的竞争力会更进一竿。总体来看，高得房率名目的销售情况，要彰着好于其他名目。

但在硬币的另一面，过度追求得房率，如故导致行业出现内卷式竞争，并开动激励讲理。

本年 9 月 8 日，长沙市房地产往返行业协会发文指出，自昨年 4 月实施《优化房地产开发名目设想管制若干看成》以来，市面上清楚出许多以"高得房率"为卖点的产物，部分名目致使打出"得房率超 100% "营销标语，此类宣传易激励扭曲及争议，一定进程上误导了浪费者。

该文献示意，国度正积极倡导以"好屋子"开发为导向，鼓动住宅向绿色、低碳、智能、集约化所在发展。在此布景下，亟需提醒房地产开发企业从单方面追求"高得房率"，转向愈加注重名目举座品性与可连续发展。

刻下，单方面追求"高得房率"的情况并非个案。有房企东说念主士示意，在产物层面，许多方针不可量化，唯有得房率是实简直在的卖点。因此，提高得房率成了许多名目的要紧任务，致使独一任务。

对于购房者来说，高得房率带来的，也并非全是平正。正如前述投诉本小区名目"违建"业主的遭受，通过"偷面积"赢得较高得房率的名目，有可能存在一定的安全隐患。这显著屈膝了"好屋子"计策的初志。

另一个"反作用"也蹂躏疏远。

李宇嘉指出，高得房率名目在概述性价比上的奢侈上风，对旧规下的新址、二手房形成了降维打击。近期二手房挂牌量加多，新址和二手房往返价钱下降与此联系。

这一不雅点得到了鄙俚认同。北京某资深房地产营销东说念主士向 21 世纪经济报说念示意，新址偷面积越严重，对老屋子的挤压就越狠。他示意，名目得房率提高几许，附进的存量新址和二手房价钱，就将出现等比例的下降。

记忆"好屋子"

本年以来，各地对"偷面积"的监管彰着加强。

5 月 7 日，成皆印发《成皆市建筑工程完满设想地皮核实管制办法》《成皆市建筑工程完满设想地皮核实职责智商及标准》，要求"板率"加多值不得进步 1.5%。也便是说，开发商违章改造斥地平台导致板率超标将无法通过验收。此外，新规要求层高过错值为止在 0.15 米以内，留神开发商通过加高夹层、隔板等面容变相扩容。

10 月 10 日，成皆再次发文雅确，住宅的阳台、飘窗、入户花坛等水平投影面积不大于该名目住宅计容建筑面积的 30%。

9 月 26 日，上海发布《对于进一步促进本市住宅品性提高的设想资源若干宗旨》指出，户型建筑面积小于 80 平方米的，阳台面积上限为 8 平方米，进深不得大于 1.8 米。沿大家绿地、广场河流、风貌街说念等地区，开敞阳台宽度不得大于 3 米，且每户仅可确立一个。

年中，广州、北京也先后入手整治。

广州对飘窗设想、结构柱面积核算、花池功能、里面天井尺寸等，皆进行了表率。北京则减慢并收紧了多个名目的报规。其中，向阳区某高端住宅名目，起初宣传的得房率为 97%，设想获批后，同户型的最高得房率降至 93%；通州区某名目在报规后，花池被砍掉。

多位受访者指出，预测将有更多的城市对此进行表率，跟着"偷面积"乱象被扼制，一忽儿的"面积红利期"也将靠近清除。

值得注释的是，比较原有的法律讲明，不少新规仍然预留了较大的设想圭臬。比如，按照成皆市的最新法律讲明，阳台不管阻滞与否，均按照其水平投影面积的 1/2 纳入容积率筹画。小区多项大家设施也不再纳入容积率、建筑密度筹画。这些条件皆比原有法律讲明愈加宽松。

合硕机构首席分析师郭毅向 21 世纪经济报说念示意，在封堵"偷面积"空间的同期，链接饱读吹对经济、好意思不雅、居住体验等需求的荒诞，这证据计策的导向正在向"好屋子"记忆。

她指出凯发·k8国际娱乐网，"好屋子"计策对提高居住品性有着进犯意旨，对短期楼市的改善作用也值得细目。要最大轨则地表现作用，中枢在于履行经过的表率和履行圭臬的把抓。跟着计策的纠偏，"好屋子"将不再是得房率主导下的数字游戏，而向品性与价值的骨子记忆。